Встреча с нижегородскими коллегами

9 апреля 2013 года участники стажировки депутатов  и государственных служащих аппарата Законодательного Собрания Нижегородской области в Государственной Думе встретились с депутатами Комитета по земельным отношениям и строительству. 

Председатель Комитета Алексей Русских рассказал гостям о законотворческой работе Комитета. Во встрече  так же приняли участие члены Комитета М.Ю.Авдеев,  Б.К.Балашов,  С.М.Катасонов, А.Л.Маркин, Н.Ф.Рябов, которые ответили на вопросы нижегородцев.

Гости задали вопросs о необходимости установления порядка наделения коттеджных и дачных поселков определенным статусом и поинтересовались о возможности разработки на федеральном уровне соответствующего закона.

Сотрудниками аппарата Комитета по просьбе  нижегородских депутатов была подготовлена справка по затронутым вопросам.

1. О порядке наделения дачных (коттеджных) поселков статусом населенных пунктов.
2.1. О дачных поселках

Сложность в формировании объективной правовой оценки данного вопроса заключается в следующем
- на сегодняшний день действующим законодательством Российской Федерации не дается понятия «дачного поселка» (под ним можно понимать как территорию дачного объединения, так и совокупность смежных земельных участков);
- из правового режима дачного участка следует, что он может быть использован не только для строительства, поскольку его основным целевым назначением является отдых (есть и судебная практика по этому вопросу).
В связи с этим, основное назначение дачных земельных участков далеко не всегда может отвечать основному принципу, по которому те или иные территории должны признаваться населенным пунктом или включаться в его границы – это использование для застройки.
В случае, если уровень градостроительного развития территории существующего дачного некоммерческого объединения граждан позволяет утверждать, что он вполне соответствует планируемому или существующему уровню развития населенного пункта, то при разработке документов территориального планирования муниципального образования (генерального плана поселения или городского округа) такие территории могут быть включены в границы существующих населенных пунктов с сохранением их назначения – «дачное хозяйство» на основании генерального плана, что прямо предусмотрено частью 3 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

1.2. О коттеджных поселках.
Следует отметить, что в законодательстве Российской Федерации не раскрывается понятия «коттедж» и «коттеджный поселок».

Вместе с тем, в соответствии с частью 2 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в состав жилых зон могут включаться зоны застройки индивидуальными жилыми домами, зоны застройки малоэтажными жилыми домами, зоны застройки среднеэтажными жилыми домами, зоны застройки многоэтажными жилыми домами, зоны жилой застройки иных видов.

Согласно статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, жилые зоны могут быть расположены только в границах населенных пунктов. Поэтому при обсуждении поставленного вопроса следует учитывать, что в случае намерения использования какой-либо территории муниципального образования в качестве «коттеджного поселка», по сути  являющегося  территорией, предназначенной для размещения жилых домов, земельные участки, образующие такую территорию должны быть отнесены к землям населенных пунктов, либо переведены в эту категорию из других категорий земель, в том числе на основании документов территориального планирования.

Комитет отмечает наличие существенных пробелов в правовом регулировании в части вопросов создания новых населенных пунктов, что связано не только с вопросами градостроительной деятельности, но и вопросами организации местного самоуправления в целом.

2. О целесообразности установления на федеральном уровне требования о получении собственником земельного участка разрешения либо согласования от органов  местного самоуправления на строительство дома, предназначенного для постоянного проживания, при строительстве на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного или дачного строительства, а также для садоводства, а также о регулировании допустимой этажности жилых домов.

2.1. Об индивидуальном жилищном строительстве

В соответствии с частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство индивидуальных жилых домов на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства не относится к случаям, освобождающим застройщика от получения разрешения на строительство.

При этом, в соответствии с пунктом 4 статьи 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не требуется для целей государственной регистрации прав на такой объект недвижимости до 1 января 2015 года (государственная регистрация на такие объекта осуществляется на основании кадастрового паспорта индивидуального жилого дома).

Вместе с тем, освобождение застройщиков от необходимости проведения процедур по получению разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не может освобождать их от обязанности осуществлять строительство в соответствии с требованиями градостроительного и земельного законодательства, а также строительными нормами и правилами.

Таким образом, на федеральном уровне установлены нормы, предусматривающие необходимость получения разрешения на строительство для возведения индивидуальных жилых домов, а отсутствие возможности контроля в этой части со стороны органов местного самоуправления обусловлено действием нормы временного характера, предусматривающей возможность зарегистрировать право собственности на такой объект при отсутствии разрешительных документов.

В целях обеспечения контроля, в том числе за возведением объектов капитального строительства на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, Комитетом подготовлен законопроект, предусматривающий внесение изменений в статью 54 Градостроительного кодекса РФ, существенно расширяющий полномочия органов государственного строительного надзора, в том числе полномочиями по проверке объектов, проектная документация которых не подлежит экспертизе или для которых не требуется разрешение на строительство, в случае, если в такой орган поступили сведения о наличии нарушений при строительстве таких объектов либо если строительство таких объектов создает угрозу жизни и здоровью граждан. По законопроекту проводятся совещания.

Аналогичной позиции Комитет придерживается и в отношении строительства на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства или дачного хозяйства и считает необходимым отметить, что сам по себе факт отсутствия необходимости получать разрешение на строительство в случае строительства на таких земельных участках не освобождает застройщиков от обязанности соблюдать требования градостроительного и земельного законодательства.

Вместе с тем, Комитет не может однозначно разделять точку зрения о необходимости получения разрешения на строительство в случае строительства на дачных и садовых земельных участках во всех случаях поскольку:
- правовой режим садовых и дачных земельных участков предусматривает возможность возведения хозяйственных строений и сооружений, а не только жилых;
- до настоящего времени на законодательном уровне не решен вопрос, связанный со статусом жилых строений, возведенных на садовых земельных участках, который должен быть решен во исполнение двух решений Конституционного суда Российской Федерации.